2023年下半年，买房者是果断出手还是继续观望？二手房东是甩卖套现还是持房观望？开发商是大幅度降价，还是再坚持一下？

碧桂园暴雷告诉我们，房地产的一个至关重要的时刻来了。

【资料图】

1、房地产行业的两难困境

2023年下半年，房地产陷入行业性的两难困境，这是因为希望和失望缠绕，几乎所有的决策者都无法下定决心，到底选择哪一个方向，才不至于一脚踩空。

希望在于经济环境的逐步好转，以及房地产行业本身政策潮的来临；更因为我们相信，我们相信中国经济，相信我们的国家，相信我们的未来。过去40多年中，中国经济经历过无数次风浪，但都安然无恙，甚至在渡过难关以后，获得了更大的增长动能。

但是，至关重要时刻，曾经的低风险标杆，房地产的优等生碧桂园，却要倒下了？这是否意味着危险信号来了？碧桂园是代表着行业性的滑坡？还是像曾经对恒大的定义是个别现象？

2、令人失望的碧桂园

碧桂园表现出来的雷主要有两个，第一是2250万美元的美元债务利息到期未付，第二是上半年预计亏损达到惊人的450亿至550亿人民币。

碧桂园传出要暴雷的消息，让许多人都感到意外，难道这是要倒在黎明之前？有专家分析，碧桂园的问题，既有行业性的问题，也有它自己的问题，二者叠加才出了大问题。

行业性的问题，主要是房子卖不出去了，房地产开发商出现了行业性的流动性危机。这个时候如果选择收缩自保，或者转型存量经营，或许还能撑得住，如果仍然想着政策利好，还想扩张，估计就陷进去了。

事实上，碧桂园自己的两个问题，才是更加重要的。

3、碧桂园的两大问题

数据显示，上半年碧桂园花了69.3亿元拿地，相对于它的体量，这已经非常非常低了。但是，碧桂园的问题在于它过去几年囤了太多的地，2022年报显示，碧桂园土地储备仍然高达2亿平方米。

这2亿平方米的土地，首先面临的问题是盖房还是不盖房呢？其次就算是先不盖房，根据中国的土地政策，都不能空着，多少要撒点胡椒面，这都是成本。

碧桂园的第二个问题，是它过去的经营理念，房子和土地主要都在三线以下城市，甚至小镇上，以现在的市场行情，你的房子不在城区，谁还敢买呢？

在3月30日碧桂园2022年业绩发布会上，管理层明确表示，2023年公司将重启拿地，逐步提升一二线土储占比，但是这明显已经太晚了！

4、3000万中产家庭陷两难困境

我们面临的最严重的问题，还不是碧桂园这些开发商，而是目前的房地产，让中国大量中产家庭陷入两难困境。

数据显示，中国大约有3000万中产家庭，他们是38万亿房贷的主力。他们中的许多家庭，都把大部分资产押宝在房地产上，都拥有两三套甚至更多的房产。

2022年下半年以来一系列的利好政策，给了他们希望。就像坐过山车一样，他们有时候涨价，有时候又降价，但是大部分人并没有成功出手，因为房地产市场的交易量并没有起来。

这其中也有一部分人因为持有核心城市核心地段的房产，因为坚信核心城市一定有未来，所以他们选择了观望。事实上，市场不好的时候，观望也是不错策略。

现在太难了，怎么才能救他们于水火呢？

5、决定房地产市场的两大因素

房地产可以暂时不好，但3000万中产家庭绝对不可以出问题。

那么，怎么才能救房地产？怎么才能救3000万中产家庭呢？目前眼花缭乱政策的实际效果，只能勉强撑住房地产不倒，而不能真正让它活过来。

真正决定房地产的，是另外两个重要因素。

第一是经济好了，房地产才能好。

中国人不是没钱，而是周转不灵了，是不敢花钱了。如果经济好了，周转起来了，大家才敢花钱，也才敢花买房这样的大钱，房子才能成为流动起来的资产，而不是不动的资产。

第二是中美博弈，看谁先倒下。目前两国都在坚持，看谁先走向大规模的量化宽松。

这个逻辑很多人都不明白。我们曾经讲过，美国加息不能放松，因为这时候一松开，资本就直接跑光了。美元资本必须要找准时机抄全世界的底，才能发挥作用，才能救危机中的美国，现在时机远远未到，如果跑了，就功亏一篑了。

对于我们来讲，目前中美息差高达3%，我们有严重的资本外流和外资抄底的风险，所以更不能放松。

所以房地产的事情，有待继续观察，贵在坚持。

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